自新冠肺炎疫情爆发以来，美国商业房地产市场一直处于动荡之中。但纽约社区银行(NYCB.US)提醒人们，一些中小型银行才刚刚开始感受到高利率以及商业地产动荡痛苦。有统计数据显示，到2025年底，美国银行业将面临高达5600亿美元的商业房地产债务到期，占同期到期房地产债务总额的一半以上。尤其是美国的一些中小型的地区性银行，它们对商业房地产的敞口非常大，可能会比规模更大的商业银行受到更大负面冲击。

在去年美国地区银行危机期间接盘“签名银行”(Signature Bank)的纽约社区银行削减股息和储备准备金的决定，导致其股价创纪录地暴跌近38%，并拖累KBW地区银行指数(KBW Regional Banking Index)周三创下自去年3月硅谷银行(Silicon Valley bank)光速倒闭以来最糟糕的一个交易日。

受纽约社区银行股价暴跌37.67%的拖累，美国地区性银行股普遍下挫，此前该银行削减股息并意外出现亏损，这再次引发了人们对美国中小型银行健康状况的担忧。KBW地区银行指数周三收跌6%，创下自去年3月13日以来的最大单日跌幅。硅谷国家银行(VLY.US)收跌逾7%，Citizens Financial Services(CZFS.US)和地区金融(RF.US)均跌逾4%。

纽约社区银行(New York Community Bancorp)最新公布的四季度财报显示意外亏损2.6亿美元，而分析师此前预期净利润约2.06亿美元;每股亏损则为0.36美元。与此同时，纽约社区银行宣布削减股息5美分，大不及此前分析师预期测的将股息维持在17美分。

从财报数据来看，造成纽约社区银行季度亏损的最大原因在于，当季该行的贷款损失拨备达5.52亿美元，比分析师预期高出十倍，同时远超上一季度的6200万美元，表示信贷前景恶化。需要注意的是，如此巨额拨备背后的原因之一在于接盘去年暴雷的签名银行后，该行资产规模迈过千亿美元关口，因此按照监管规定需要预留更多资本金和损失拨备。

几乎同一时间，日本青空银行(Aozora Bank Ltd.)警告称，该银行在美国商业房地产方面的投资可能出现巨额亏损，这加剧了美国商业房地产市场的紧张情绪，导致日本股市的银行股暴跌。有分析师认为，纽约社区银行的财报暴雷案例具有一定的特殊性，但高利率环境下美国银行业坏账、商业地产行业风险高企则是能看到的事实。

这种担忧情绪反映出高利率重压之下美国商业地产价值的持续下滑趋势，以及难以预测哪些具体贷款可能将被瓦解。造成这种局面的背后原因可能在于新冠疫情导致人们习惯性地转向远程办公，以及美联储加息周期开启后利率迅速上升至22年来最高位，这使得手头拮据的借款人再融资的成本更高。亿万富翁投资者Barry Sternlicht本周警告称，美国写字楼市场可能将面临超过1万亿美元的损失。

对于一些贷款机构来说，这意味着随着一些房东难以偿还贷款或干脆违约离开商业大楼，违约率的也随之迅速增加。

“这是市场必须考虑的一个大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·鲍德温(Harold Bordwin)表示。该公司专门从事不良房产的重新谈判。“银行的资产负债表没有考虑到这样一个事实，即有很多房地产在到期时不会得到全部偿还。”

穆迪投资者服务公司(Moody 's Investors Service)表示，在周三的事态发展之后，正在考虑是否将纽约社区银行(New York Community Bancorp)的信用评级下调至“垃圾级”。

5600亿美元债务滚滚而来，美国中小银行顶得住吗?

根据Trepp的统计数据，到2025年底，美国银行业将面临高达5600亿美元的商业房地产债务到期，占同期到期房地产债务总额的一半以上。尤其是中小型的地区性银行，它们对商业房地产的敞口非常大，可能会比规模更大的商业银行受到更大的负面冲击，因为它们缺乏可以使自己免受冲击的大型信用卡投资组合或投行业务。

商业写字楼引领美国商业地产价值暴跌——其实大多数房地产类型的价格都大幅下跌

摩根大通(JPMorgan)在去年4月份发布的一份报告显示，商业房地产贷款占美国小型地区银行资产的28.7%，而在大型银行的这一比例仅为6.5%。这一风险敞口引发了监管机构的进一步审查，在去年美国地区银行业危机之后，美国各大监管机构已经处于高度戒备状态。

虽然在新冠疫情爆发后的近四年里，房地产市场(尤其是写字楼)的问题已经非常明显，但房地产市场在某种程度上一直处于不稳定状态:由于买卖双方对建筑物的价值都不确定，因此大型交易数量大幅减少。现在，由于需要解决即将到期的债务问题，以及美联储可能降息的前景，预计将引发更多交易，让人们清楚地知道价值究竟下跌了多少。

这些下降可能是非常明显的一副画。洛杉矶第三高的办公大楼怡安中心(Aon Center)最近以1.478亿美元的价格售出，比2014年的上一次购买价低了大约45%。

鲍德温表示:“美国的社区银行、地区银行在按市值计价方面一直行动迟缓，因为它们长期期以来没有必要这么做，而是一直持有到到期。”“他们在拿这些资产的真实价值做游戏。”

多家庭房屋的贷款规模

房地产贷款问题发生的时间和地点难以预测，这加剧了围绕小型贷款机构的紧张情绪，只要少数违约就有可能造成严重的破坏。纽约社区银行表示，其冲销额的增加与一栋合作公寓楼和一处办公物业有关。

虽然写字楼是房地产投资者特别关注的一个领域，但该银行最大规模的房地产敞口来自多家庭房屋住宅，该行坐拥着约370亿美元的公寓贷款。这些贷款中有近一半是由租金管制的建筑物所提供支持，这使得它们容易受到2019年通过的纽约州法规的影响，这些法规严格限制了房东们提高租金的能力。

去年年底，美国联邦存款保险公司(Federal Deposit Insurance Corp.)出售了约150亿美元的贷款，这些贷款由受租金管制的建筑担保，获得大约39%的交易折扣。另一个表明这些公寓楼面临挑战的迹象是，根据Trepp基于这些楼盘建成时间的分析，截至去年12月，纽约市拥有证券化贷款的租金稳定型公寓楼中，拖欠贷款的比例约为4.9%，是其他公寓楼拖欠贷款比例的三倍。

一家“保守的银行”

去年美国地区银行危机期间收购签名银行(Signature Bank)大部分股权的纽约社区银行(New York Community Bancorp)当地时间周三表示，该行(纽约社区银行)8.3%的公寓贷款被认为存在问题，这意味着这些贷款的违约风险较高。

来自Maverick Real Estate Partners的负责人戴维?阿维拉姆(David Aviram)表示:“与签名银行相比，纽约商业银行是一家保守得多的银行。”“然而，由于与同行相比，租金稳定的多家庭房屋房产担保的贷款占纽约社区银行 CRE账面的比例更大，因此2019年租金法的变化可能会产生更大的影响。”

当前美国银行业正面临越来越大的压力，投资者们纷纷要求它们减少对商业房地产的敞口。由于过去一年的不确定性，美国一些中小型的银行推迟了大规模贷款销售，但随着市场解冻，预计它们现在将推出更多的债务产品。

加拿大帝国商业银行(Canadian Imperial Bank of Commerce,CIBC)最近开始向陷入困境的美国写字楼销售贷款。虽然美国办公贷款仅占其总资产组合的1%，但CIBC的收益仍然受到该部门信贷损失拨备增加的大幅拖累。

阿维拉姆则表示:“到目前为止，银行报告的拖欠贷款比例与2024年和2025年将要发生的违约相比股票配资杠杆平台，只是沧海一粟。”“银行仍然面临这些重大风险，预计明年可能出现的利率下降也难以解决银行面临的商业地产问题。”